Как продать квартиру купленную под материнский капитал

Обстоятельства всегда могут измениться, и семья, купившая жилье на средства материнского капитала, может нуждаться в его продаже. Причины могут быть разные — переезд в другой субъект РФ, желание купить более просторную квартиру или построить дом. Из данной статьи вы узнаете, как продать квартиру купленную под материнский капитал, какие условия должны быть соблюдены, как добиться разрешения от органов опеки и попечительства, когда разрешено продавать купленное на маткапитал жилье, какова процедура реализации квартиры.

Как продать квартиру купленную под материнский капитал: какие необходимо соблюдать условия

Важно! Если дети, которые являются собственниками долей в купленном на маткапитал жилье не достигли возраста 18 лет, перед продажей квартиры необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Чтобы заручиться согласием на продажу квартиры от органов опеки, необходимо доказать, что отчуждение жилья не ущемляет права несовершеннолетних, а именно, что:

• когда будет куплено новое жилое помещение, в собственность детей будет оформлена равноценная доля жилья;
• купленное жилье не будет хуже, чем нынешнее (условия проживания не будут нарушены), а квадратура будет либо аналогичная, либо больше (на каждого члена семьи будет приходиться площадь жилья, не меньше имеющейся).

Читайте также статью ⇒ «Можно ли использовать материнский капитал на ремонт дома».

Как продать квартиру купленную под материнский капитал: сколько времени должно пройти с момента покупки

Закон о материнском капитале не содержит в себе ограничений по поводу того, спустя какой период времени разрешается отчуждать купленную на средства маткапитала квартиру. То есть теоретически продавать жилье можно сразу после его регистрации в собственность членов семьи. Однако, существуют следующие временные рамки:

• разрешение от органов опеки и попечительства на продажу жилья, принадлежащего детям, действует в течение 90 дней;
• Министерство образования требует, чтобы договор купли-продажи квартиры был готов в течение 30 дней с момента выдачи разрешения на отчуждение квартиры (по истечении указанного периода времени придется просить разрешение снова).

Читайте также статью ⇒ «Как купить дом с участком на материнский капитал».

Как продать квартиру купленную под материнский капитал: ограничения на продажу

Прежде чем заниматься оформлением разрешения на продажу квартиры от органов опеки, необходимо проверить, не имеется ли иных ограничений на отчуждение жилья:

1. Если квартира покупалась на заемные средства по ипотечной программе, и на дату отчуждения жилья кредит не погашен, значит, помещение находится под залогом у банка. И тогда нужно обращаться в банковское учреждение с просьбой выдать разрешение на перевод обязательств на приобретателя квартиры.
2. Если квартира была во владении семьи меньше 3 лет (а если свидетельство о регистрации права собственности было получено позднее 1 января 2016 года — то 5 лет), при продаже придется уплатить налог по ставке 13%.

Читайте также статью ⇒ «Как оформить ипотеку под материнский капитал».

Как продать квартиру купленную под материнский капитал: как получить согласие органов опеки и попечительства

Важно! Сделка по продаже квартиры, купленной на деньги материнского капитала, должна производиться либо после одобрения ее органами опеки, либо в присутствии представителя органов опеки.

Перед тем, как обращаться непосредственно в органы опеки и попечительства за оформлением письменного согласия на продажу квартиры, необходимо собрать комплект документов, включающий в себя:

• заявление с объявлением о своем желании продать квартиру;
• паспорта матери, отца, детей старше 14 лет;
• свидетельства о рождении детей младше 14 лет;
• ответственное заявление родителей об участии в сделке купли-продажи;
• справка об отсутствии задолженностей по оплате услуг коммунальных служб;
• документы на купленную за маткапитал квартиру;
• справка с указанием оценочной стоимости квартиры.

Читайте также статью ⇒ «Материнский капитал под первоначальный взнос по кредиту».

Как продать квартиру купленную под материнский капитал

Важно! Если новая квартира покупается в регионе, в котором стоимость жилья выше, разрешено уменьшить первоначальную долю детей.

Чтобы законным способом провести отчуждение купленной на маткапитал квартиры, необходимо действовать согласно следующей схеме:

1. Выделить детям доли в новом жилье, аналогичные тем, что у них появились в квартире, купленном на маткапитал (и в большем размере). Для этого:
   • сделки по покупке и по продаже квартиры должны быть проведены в одно и то же время (нужно подписать 2 предварительных договора), лучше указать детей сразу как новых собственников;
   • при покупке новой квартиры в кредит следует составить нотариальное обязательство о выделении долей детям в будущем (иначе банк не выдаст кредит).
2. Или договориться с органами опеки об альтернативном варианте — выплате компенсации детям за их доли в жилье и перечислении средств на банковский счет/вклад, чтобы дети сняли детьми по достижении совершеннолетнего возраста (если ребенку есть 14 лет, можно купить ему отдельное жилье). При этом нужно оформить справку о стоимости доли ребенка в квартире.
3. Или оформить на детей доли в других жилых помещениях, например, в квартире родственников (если родители не планируют покупать квартиру после продажи жилья).

Читайте также статью ⇒ «Погашение ипотеки средствами материнского капитала».

Как продать квартиру купленную под материнский капитал, если квартира без обременений

Важно! Сделку покупки и продажи квартир необходимо провести в один день, поскольку нельзя снять детей с учета, не зарегистрировав их в другом месте.

Чтобы продать квартиру, не обремененную банком, достаточно купить на момент сделки другое жилье. Чтобы доказать факт покупки, нужно предъявить:

• предварительный договор купли-продажи, заверенный нотариально;
• или договор мены с доплатой при обмене квартиры меньшей площади на большую.

Читайте также статью ⇒ «Материнский капитал на ежемесячные платежи по кредиту».

Как продать квартиру купленную под материнский капитал, если квартира обременена залогом банка

Прежде чем проводить сделку, необходимо взять согласие банка на передачу обязательства покупателю квартиры, затем обратиться за согласием органов опеки и попечительства (даже если доли детей еще не были выделены). Далее действовать по алгоритму:

• личные денежные сбережения покупателя переводятся банку в счет погашения ипотеки продавца;
• банк дает согласие на проведение сделки, заключается новый договор, по которому права и обязательства продавца переходят покупателю;
• продавец выплачивает кредит, банк снимает обременение с квартиры, жилье оформляется на нового владельца.

Читайте также статью ⇒ «Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом».

Экспертное мнение к вопросу о том, можно ли продать квартиру еще до выделения долей детям ради покупки другой

Эксперты Пенсионного Фонда напоминают родителям о том, что при использовании средств материнского капитала на погашение жилищного займа или ипотечного кредита необходимо представить нотариальное обязательство оформить жилье в общую собственность супругов и всех детей. Причем необходимо исполнить обязательство в срок до полугода с момента снятия с квартиры обременения (вывода квартиры из-под залога банка).

Специалисты органов опеки и попечительства говорят о том, что, несмотря на отсутствие ограничений по срокам продажи квартиры после ее приобретения на маткапитал, следует в любом случае получить разрешение на проведение сделки купли-продажи. В противном случае, прокуратура посчитает сделку мошеннической и недействительной, так как родители продали квартиру еще до оформления ее в совместную собственность.

Чтобы в такой ситуации заручиться поддержкой органов опеки и попечительства, придется найти другое жилье и выделить в нем доли детям — это может быть квартира или дом родственников. Также должны соблюдаться следующие условия:

• продаваемая квартира должна быть оформлена только на мать или отца детей;
• необходимо получить согласие (нотариально заверенное) супруга на продажу жилья и выделение долей детям в новой квартире/доме.

Читайте также статью ⇒ «Займ под материнский капитал в кредитном потребительском кооперативе (КПК)».

Законодательные акты по теме

ст. 26, 28 ГК РФ, ст. 60 СК РФ

О том, что родители не имеют права расходовать имущество несовершеннолетних детей

Типичные ошибки

Ошибка: Семья не стала обращаться за согласием органов опеки и попечительства, когда продавали квартиру, купленную на средства материнского капитала, по причине того, что детские доли не были еще выделены.

Комментарий: В момент покупки квартиры родителю предоставляются в ПФР нотариальное обязательство об оформлении квартиры в общую собственность супругов и детей. Обязательство составляется в отношении конкретного помещения, а потому нельзя не брать согласие органов опеки. В противном случае, сделку по продаже оспорит прокуратура.

Ответы на распространенные вопросы о том, как продать квартиру купленную под материнский капитал

Вопрос №1: Всегда ли необходимо приобретать жилье большей площади взамен квартиры, купленной на материнский капитал, чтобы получить согласие на сделку от органов опеки и попечительства?

Ответ: Не всегда. К примеру, если родители обязуются в новой квартире уменьшить свои собственные доли, а за детьми закрепить доли, аналогичные тем, что у них были в старом жилье. Также допускается купить квартиру меньшей площади, если один из детей нуждается в срочном дорогостоящем лечении — тогда часть вырученных от продажи средств пойдет на его лечение.

Вопрос №2: Можно ли избежать уплаты налога при продаже квартиры, купленной на средства материнского капитала?

Ответ: Единственный вариант — провести сделку по покупке и реализации квартиры в рамках одного налогового периода. Если у Вас сохранилось право на налоговый вычет, Вы можете им использоваться и вернуть уплаченный налог.